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事実の概要

X1（本訴原告=反訴被告・被控訴人・被上告人）は、平成15年4月1日、Y（本訴被告=反訴原告=原告・控訴人・上告人）との間で京都市内の共同住宅の一室（以下、「本件建物」とする）につき、本件賃貸借契約（期間1年、賃料・月額3万8000円）を締結した。本件賃貸借契約には、①X1は、本件賃貸借契約を更新するときは、法定更新であるか合意更新であるかにかかわりなく、1年経過するごとに、Yに対して更新料として賃料の2か月分を支払う、②Yは、X1の入居期間にかかわらず、更新料の返還、精算等には応じない旨の条項（以下、「本件更新料条項」とする）があった。¶001